Sismabonus demolizione e ricostruzione
Al centro dell’approfondimento di oggi, il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate del 557/2020 del 23 novembre, legati al sismabonus demolizione e ricostruzione.
A cura dell’ing A. Di Mastandrea
Ricapitoliamo brevemente: “la disposizione normativa di cui all’art.16, comma 1-septies del DL 63/2013 prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente».
L’interpello è posto da un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare.
La ditta ha in programma di demolire, su un terreno di sua proprietà, una struttura industriale dismessa sostituendola con tre palazzine residenziali plurifamiliari. Prima di realizzare il progetto chiederà al Comune competente il permesso a costruire convenzionato al Regolamento urbanistico ed edilizio. Le tre nuove costruzioni risulteranno con un rischio sismico ridotto di due classi rispetto al fabbricato originario.
L’operazione terminerà a novembre 2021, con la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo, precisa l’istante, saranno firmati dei preliminari con versamento di caparre e acconti. Si chiede quindi:
- se l’intervento rientra nell’ambito agevolativo del Sismabonus Acquisti, non trattandosi di semplice demolizione e ricostruzione di un edificio, ma di una più complessa operazione di riqualificazione dell’area interessata con la realizzazione di tre palazzine residenziali e un aumento delle volumetrie rispetto alla struttura preesistente;
- se gli immobili debbano ottenere necessariamente entro il 31 dicembre 2021 il riconoscimento dell’agibilità da parte del Comune o se sia sufficiente, per la stessa data, aver realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
- se sono agevolabili gli acquisti definitivi effettuati anche successivamente al 31 dicembre ,Le Entrate ricordano che il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al 75% del prezzo di acquisto: se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.
Ecco le risposte dell’Agenzia:
La disposizione normativa di cui all’art.16, comma 1-septies del DL 63/2013 prevede per gli acquirenti, la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente». La circolare 19/E/2020, in merito, aveva chiarito anche che «la ricostruzione dell’edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».
Le detrazioni previste dall’art.16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Di conseguenza, si ritiene che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, sia necessario che l‘atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021;
Ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione (c.d. Sismabonus Acquisti), conta la stipula dell’atto di acquisto (entro il 31 dicembre 2021) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati
