Chiarimenti sul superbonus dal direttore dell’agenzia delle entrate
Il 18 novembre scorso si è tenuta un’audizione parlamentare sul tema del Superbonus, in quell’occasione il direttore dell’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni interessanti chiarimenti in merito al tema.
Vediamo insieme gli aspetti principali.
A cura dell’ingegner Angela di Mastandrea
Ricordiamo in primo luogo che L’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici), nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in cinque quote annuali di pari importo.
Vediamo quali sono state le principali questioni affrontate.
D. Si chiede se il Superbonus non si possa estendere in via interpretativa ai detentori di tutte le unità immobiliari di edificio bifamiliare o plurifamiliare, laddove tale detenzione esclusiva non può dar luogo alla costituzione del condominio richiesto dal dato strettamente testuale del comma 9 dell’articolo 119.
R. Il riferimento normativo al “condominio”(articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto legge n. 34 del 2020) comporta che il Superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, e che invece siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari. La scelta del Legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di estendere a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di Ecobonus, di Sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio (risoluzione n. 167 del 12 luglio 2007; circolare n. 121 dell’11 maggio 1998, paragrafo 2.6). Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Si ricorda, che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può (rinunciando al diritto sulle cose comuni) sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.
È pacifico che la nascita del condominio si determini automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia. Ai fini della costituzione del condominio, risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio, essendo necessario, invece, avere riguardo alla proprietà degli stessi.
Ciò comporta in sostanza che:
− se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
− se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.
Ancora un quesito interessante relativo all’acquisto di abitazioni antisismiche.
D. Si chiede se il beneficio sull’acquisto dell’unità immobiliare spetti, per gli acconti pagati nella finestra temporale agevolata, anche quando i lavori si trascinano oltre il termine ultimo della finestra medesima (attualmente il 31 dicembre 2021, sia ai fini del Sismabonus che ai fini del Superbonus).
R. L’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2016, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, stabilisce che, qualora gli interventi di riduzione del rischio sismico degli edifici di cui al comma 1-quater del medesimo articolo 16, siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico ed eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile: la detrazione spetta all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. La norma attualmente si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.
Ai sensi dell’articolo 119, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio), la detrazione è elevata al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Affinché gli acquirenti, persone fisiche delle unità immobiliari, possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, fermo restando il principio di cassa, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Infine. in merito alle polizze professionali riportiamo un altro quesito esposto.
D. Si chiede se l’obbligo di stipula della polizza assicurativa sia da intendersi in termini di adeguamento ai massimali della polizza RC professionale “generica”, oppure sia necessario stipulare una polizza ad hoc; in ogni caso, se l’obbligo possa ritenersi assolto laddove la polizza già in essere contenga i requisiti necessari.
R. L’articolo 119, comma 14, del decreto Rilancio prevede che, ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati siano tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate, e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro: al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.
Ai fini fiscali, la norma richiede la sussistenza di una copertura assicurativa nei termini sopra indicati. Nessuna previsione è stabilita in relazione alle modalità contrattuali della polizza stessa che, di conseguenza, segue la prassi di mercato, in conformità alla normativa regolamentare di settore.
Fonte: Agenzia delle Entrate
