Impariamo insieme come effettuare in maniera corretta il calcolo della volumetria e cosa invece non fa cubatura.  Nell’articolo che segue una serie di preziosi suggerimenti su come calcolare tutto in maniera corretta.

Calcolo volumetria facile o difficile?

Quando si parla di calcolo di volumetria o cubatura in materia edilizia si fa riferimento alla misurazione in metri cubi del volume di un edificio o di un complesso immobiliare. Per effettuare il calcolo della volumetria è necessario effettuare prima di tutto una moltiplicazione tra superficie coperta, altezza totale dell’unità immobiliare e profondità.

E tuttavia, l’operazione non è così semplice come si potrebbe pensare. Bisogna tener conto, infatti, di una serie di prescrizioni contenute nei piani urbanistici comunali (gli odierni PUC) e nelle relative Norme Tecniche di Attuazione (le c.d. N.T.A.). Così, ad esempio, appare utile e consigliabile rifarsi alle N.T.A. e al PUC del Comune ove insiste l’edificio quando si discorre del parametro altezza sul quale spesso non vi è concordia tra i tecnici per quanto riguarda la misura reale da calcolare. Lo stesso è a dirsi per quel che riguarda le superfici esterne come quelle dei balconi o di altre estensioni della proprietà che, in linea teorica, non andrebbero inseriti nel calcolo della cubatura. Anche in tal caso sarebbe preferibile esaminare i regolamenti in materia che possono variare da Comune a Comune, avendo cura di verificare anche quali sono i limiti massimi previsti.

Il D.L. 70/2011 e la determinazione di cosa fon fa cubatura

 

Sulla materia ha inciso profondamente il D.L. 70/2011 (decreto sviluppo 2011) che ha determinato cosa non fa cubatura, trasformando la cubatura edificabile in una determinata area in un bene trasferibile mediante la stipula di atto notarile. La normativa ha dunque previsto un nuovo tipo di contratto (la c.d. cessione di cubatura) da concludersi per iscritto e trascrivere nei registri pubblici a norma dell’art. 2643 del Codice Civile. Data l’importanza del trasferimento, che come detto ha ad oggetto la superficie edilizia realizzabile in uno specifico territorio, si rende necessario verificare attentamente gli strumenti urbanistici del Comune ove è sito l’immobile.

Proprio per la presenza elevata di cavilli burocratici e disposizioni da rispettare, le variabili da considerare quando ci appresta a compiere il calcolo della cubatura edilizia sono molteplici. Per districarsi in questa marea di tecnicismi, sarebbe utile recarsi presso l’Ufficio Tecnico Comunale oppure rivolgersi ad un tecnico per accertarsi di possedere tutte le informazioni corrette, anche in considerazione del fatto che negli ultimi tempi l’edilizia è ha conosciuto tantissime incongruenze burocratiche a causa delle quali per ogni singolo calcolo della cubatura da effettuare è preferibile informarsi senza rischiare di tralasciare alcun dettaglio.

Alle incertezze normative si aggiungono quelle giurisprudenziali. Il riferimento è ovviamente alla sentenza n. 10040 del 16 aprile 2008 con cui la Cassazione ha deciso che non è possibile aumentare la cubatura di un’unità immobiliare all’interno di un Condominio senza aver ricevuto il preventivo consenso dell’Assemblea condominiale. La riforma del Condominio del 2012 con la quale sono stati concessi più poteri all’assemblea ha poi rischiato di compromettere definitamente tale possibilità. Ciò nonostante, però, molti Comuni hanno deciso di concedere degli aumenti della cubatura fino al 50%, con lo scopo di rivalutare tutto il patrimonio immobiliare. La scelta delle amministrazioni comunali è tuttavia comprensibile, se si tiene conto di tutti gli incentivi di riqualificazione sia energetica, che di altro genere, che sono stati  messi a disposizione dallo Stato.