Balconi condominiali, chi deve provvedere alla manutenzione e come?

A cura di Angela Mastandrea- Responsabile Scientifico

La manutenzione delle facciate condominiali è un tema spinoso dal punto di vista degli obblighi e della ripartizione delle spese ed è anche fonte di contenziosi: si tratta infatti di una proprietà che vede partecipare due soggetti. Al giorno d’oggi, con il Superbonus che agevola moltissimi interventi su facciate ed impianti energicamente efficienti, validi soprattutto per i condomini e le parti comuni, è bene fare chiarezza.

Il Codice Civile, prevede che le spese di manutenzione di una soletta siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e, a carico del proprietario del piano inferior l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Non sembrano esserci particolari dubbi sul sopra enunciato articolo 1125 fatte salve le situazioni dei balconi, con esclusione dei lastrici solari che invece sono trattati nel successivo articolo 11226 del Codice Civile.

Per l’appunto, i balconi sono distinti dalla comprovata giurisprudenza in “balconi aggettanti” e “balconi incassati” creando due distinte fattispecie e delineando scenari differenti per ciascuno dei due casi

I balconi aggettanti, sono quelli che fuoriescono dalla sagoma che sporgono dunque dalla facciata e che costituiscono un prolungamento dell’appartamento cui sono collegati: per questa tipologia di balconi  dunque non è possibile applicare il disposto dell’articolo 1125, dato che il balcone non svolge una funzione di sostegno o di necessaria copertura, ma rappresenta una  sporgenza del singolo appartamento e pertanto, ogni spesa necessaria per la manutenzione sarà a carico alla proprietario dell’appartamento stesso sia per la parte superiore (pavimento) sia per quella inferiore (intonacatura e tinteggiatura del soffitto).

I balconi incassati sono quelli inseriti all’interno del corpo dell’edificio, spesso anche detti “a tasca”, essendo inglobati all’interno della sagoma e facciata: per questa tipologia di balcone invece, è prevista  la condivisione tra i proprietari come da articolo 1126, in quanto il balcone rappresenta altresì la copertura dell’unità immobiliare sottostante ed è paragonabile ad un lastrico solare.

Dalle suddette definizioni, ne consegue che anche l’applicazione delle tende da sole (ad esempio) debba essere concordata non solo a livello condominiale per ciò che riguarda il materiale e la colorazione, ma comporta che il proprietario del balcone aggettante, accetti che le tende stesse siano agganciate alla soletta stessa.

Qualora invece si parli di decoro architettonico, si può affermare che qualunque opera sul frontalino del balcone, così come le ringhiere e tutto ciò che sia visibile dal prospetto frontale, debba essere concordato dall’assemblea; il pavimento del balcone, al contrario, non rappresenta un elemento del decoro su cui l’assemblea ha diritto di decisione, essendo un elemento per così dire “privato”.

Nel caso dei lastrici solari o dei predetti balconi incassati, le regole per la suddivisione delle spese prevedono una partecipazione congiunta tra tutti i condomini dell’edificio (o della parte di esso servita dal lastrico) per la quota di 2/3, mentre  tra i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico per la quota di 1/3: ad esempio vedasi in merito anche la sentenza della Cassazione n. 9449 del 10/05/2016.